En 2000, un an de salaire achetait 7 m² à Paris. Aujourd'hui, à peine 3,5.

De 1965 à 2000, le prix des logements a suivi le revenu des ménages. Depuis, il s'en est détaché : rapporté au revenu, un logement coûte encore environ 55 % de plus qu'en 2000 et 70 % de plus que la moyenne 1965-2000, malgré la baisse de 2023-2024. Les taux bas et l'allongement des prêts ont longtemps masqué cette hausse ; leur remontée l'a rendue visible. Les loyers, eux, n'ont pas décroché en moyenne, mais leur poids s'est concentré sur les ménages modestes, les jeunes et les nouveaux arrivants des grandes villes. La cause n'est pas la population, qui progresse à peine : c'est le nombre de ménages, qui augmente deux fois plus vite parce qu'on vit de plus en plus souvent seul. Il s'y ajoute une géographie mal ajustée (des logements vides là où il n'y a pas d'emploi, une pénurie là où il y en a), la montée des résidences secondaires et des meublés touristiques et l'effondrement récent de la construction. Ce dossier reprend les données de l'Insee, des notaires, du ministère du Logement, de la Banque de France, d'Eurostat et de l'OCDE, puis passe en revue ce qu'ont tenté d'autres pays.

Le décrochage des prix

Jacques Friggit (ministère de la Transition écologique) rapporte l'indice du prix des logements anciens au revenu disponible moyen par ménage. Pendant trente-cinq ans, ce rapport est resté dans un couloir étroit, le « tunnel de Friggit ». Il en est sorti au début des années 2000 et n'y est jamais revenu. À Paris, l'écart est plus fort encore : le prix au mètre carré a été multiplié par 3,2 depuis 2000, le salaire moyen par 1,6.

Le crédit a amorti le choc, puis l'a révélé

Si les ménages ont continué d'acheter, c'est que le taux du crédit est passé de 5,5 % en 2001 à 1,1 % en 2021 et que la durée des prêts s'est allongée de près de six ans. La mensualité est restée supportable ; c'est le nombre d'années de revenus engagées qui a explosé. Quand les taux sont remontés en 2022-2023, ce mécanisme s'est grippé : les prix ont dû baisser et les ventes se sont effondrées.

Les loyers : pas de flambée moyenne, mais une charge mal répartie

Contrairement aux prix, l'indice des loyers à qualité constante n'a pas décroché du revenu moyen par ménage depuis les années 1970. L'indice de référence des loyers a progressé d'environ 30 % de 2005 à 2024, moins que le salaire moyen. Ce chiffre moyen cache deux réalités : les loyers à la relocation, ceux que paient les nouveaux arrivants, montent bien plus vite dans les grandes villes et la charge du logement s'alourdit pour le quart le plus modeste des ménages alors qu'elle s'allège pour les autres.

À Paris, le loyer des ménages qui viennent d'emménager a progressé de 75 % de 2001 à 2023 (OLAP), contre environ 35 % pour l'indice de référence des loyers de 2002 à 2023. Il atteint 24 à 26 € par mètre carré et par mois hors charges, deux fois plus qu'à Lyon, Bordeaux ou Lille.

Les jeunes : la propriété devient une affaire d'héritage

En moyenne, les trentenaires ne sont pas moins souvent propriétaires qu'en 1984 : un peu moins d'un sur deux. Mais la moyenne cache une fracture. Parmi les 25-44 ans, le quart le plus modeste est deux fois moins souvent propriétaire qu'en 1973, le quart le plus aisé l'est de plus en plus. Avec des prix équivalant à 4 à 5 années de revenus, l'apport et l'aide familiale font la différence : l'accès à la propriété dépend de plus en plus du patrimoine des parents et de moins en moins du salaire.

Le paradoxe : moins d'habitants demain, mais plus de ménages

On loge des ménages, pas des habitants. Depuis 1968, la population a augmenté d'un tiers, le nombre de ménages a presque doublé : on comptait 3,1 personnes par logement, on en compte 2,14. Le vieillissement (des veufs et des veuves seuls dans de grands logements), les séparations et la vie seule des jeunes actifs continuent de pousser dans ce sens. Selon l'Insee, la population devrait plafonner vers 2044, mais le nombre de ménages continuerait de croître jusqu'en 2050 dans le scénario central : de 215 000 par an jusqu'en 2030, puis de 84 000 par an.

Faut-il alors relancer la construction ? L'intuition d'un besoin qui s'éteint avec la démographie est juste à long terme et à l'échelle nationale : au-delà de 2030, la croissance des ménages ralentit fortement et, dans le scénario de population basse, leur nombre culmine dès 2039. Elle ne l'est pas pour la décennie qui vient ni pour les zones tendues. La France n'a pas trop peu de logements : avec 591 logements pour 1 000 habitants, elle a le deuxième parc de l'OCDE rapporté à sa population. Elle en a trop peu là où sont les emplois et une part croissante de ceux qu'elle construit sert de résidence secondaire ou reste vide.

Paris : moins d'habitants, plus de logements

Entre 2012 et 2023, Paris a perdu 137 000 habitants alors que son parc a gagné 45 000 logements. Le nombre de résidences principales a pourtant baissé de 35 000 : l'intégralité du gain (et même davantage) est partie en résidences secondaires, logements occasionnels et logements vacants. Un logement parisien sur cinq n'abrite plus personne à l'année, plus d'un sur trois dans les 1er, 6e, 7e et 8e arrondissements.

Et les meublés touristiques ? Paris comptait un record de 98 000 annonces Airbnb en juillet 2024, à 90 % des logements entiers ; il en restait environ 86 000 dans le Grand Paris en octobre 2025. Une annonce n'est pas un logement retiré du marché : beaucoup sont des résidences principales louées quelques nuits. L'effet est réel mais localisé. À Barcelone, l'étude de référence l'estime à +1,9 % sur les loyers en moyenne et environ +7 % dans les quartiers les plus touristiques. À Paris, le plafond est passé de 120 à 90 nuits par an en 2025 avec la loi Le Meur ; son effet n'a pas encore été évalué.

Construction : un trou d'air au pire moment

Les mises en chantier sont tombées de 434 000 en 2017 à 258 000 en 2024, sous l'effet de la remontée des taux, du coût des matériaux et de la raréfaction du foncier constructible. Les estimations du besoin annuel vont de 330 000 à plus de 500 000 logements selon qu'on y inclut ou non la résorption du mal-logement, les résidences secondaires et la vacance. Le chiffre décisif n'est pas le volume national, mais l'endroit : en Île-de-France, les mises en chantier de 2024 sont au plus bas depuis 2008, bien en dessous de l'objectif de 70 000 par an.

Ailleurs : un problème commun, des réponses inégales

La hausse n'est pas française : en termes réels, les prix ont progressé depuis 2000 au Royaume-Uni, en Espagne, aux États-Unis comme en France et bien plus en Suède, en Suisse ou au Canada. L'Allemagne, l'Italie et le Japon font exception, pour des raisons très différentes. Côté charge, la France reste sous la moyenne européenne de personnes dont le ménage consacre plus de 40 % de son revenu au logement, mais c'est l'un des rares pays où cette part a augmenté en dix ans.

Ce qui a été tenté

Ce que ces expériences suggèrent pour la France

Aucune mesure isolée n'a suffi nulle part. Les expériences les mieux documentées convergent pourtant sur quelques leviers.

Construire là où sont les emplois, en densifiant. Auckland, Minneapolis et Austin ont fait baisser les loyers en autorisant plus de logements sur le foncier déjà urbanisé, pas en étalant la ville. En 2014, la seule métropole de Tokyo a lancé plus de logements que toute l'Angleterre, parce que le permis y est un droit dès que le projet respecte un zonage national. En France, c'est compatible avec l'objectif de zéro artificialisation nette, l'habitat représentant 64 % des sols artificialisés.
Remettre en usage le parc existant. Vancouver a réduit de deux tiers ses logements déclarés vacants avec une taxe créée en 2017 et portée à 3 % en 2021. En France, 3 millions de logements sont vacants et les résidences secondaires ou nouveaux logements vides ont absorbé 28 % des logements créés de 2005 à 2020. Mais la vacance est d'abord rurale : ce levier vaut surtout dans les grandes villes.
Encadrer la location touristique sans en attendre de miracle. New York et Amsterdam ont fait fondre les annonces ; aucune étude indépendante n'a encore montré d'effet net sur les loyers. Barcelone supprimera ses 10 000 licences en 2028. Le levier compte dans les quartiers centraux et les zones littorales, beaucoup moins à l'échelle d'une agglomération.
Fluidifier plutôt que geler. Le gel des loyers à Berlin a fait chuter l'offre locative jusqu'à 60 % ; la régulation des loyers intermédiaires aux Pays-Bas pousse des bailleurs à vendre. L'encadrement parisien, plus modéré, a fait baisser les loyers d'environ 5 % mais reste contourné dans 43 % des annonces. Un quart des ménages français vit dans un logement très sous-occupé et souhaite rarement déménager : ce qui freine la mobilité (frais de mutation élevés à l'achat, absence de petits logements adaptés aux seniors) pèse autant que le niveau des loyers.
Un parc à loyer maîtrisé à grande échelle. À Vienne, la moitié des habitants vit dans un logement municipal ou coopératif subventionné, sur du foncier public ; la part de ménages surchargés par leur loyer est parmi les plus faibles d'Europe. À Singapour, 77 % des ménages vivent dans un logement public vendu en bail de 99 ans. Ces modèles se construisent sur des décennies et supposent une maîtrise publique du foncier.

Nuances

La courbe de Friggit officielle s'arrête en 2020 pour la série annuelle ; les valeurs 2021-2025 prolongent la série avec les indices de l'Insee (Eco3min) et concordent avec le point publié par Jacques Friggit pour le troisième trimestre 2024 (1,55). Pour Paris, seuls des points publiés existent (1,98 au troisième trimestre 2024).
Les salaires nets moyens portent sur le secteur privé en équivalent temps plein à partir de 2008 ; les valeurs 2000 et 2005 concernent les salariés à temps complet et le champ 2024 inclut les apprentis. La comparaison avec les prix parisiens est donc un ordre de grandeur, qui ne tient compte ni des frais d'acquisition ni du crédit.
Le taux d'effort de l'Insee rapporte les dépenses de logement, aides déduites, au revenu du ménage. Il baisse en moyenne entre 2014 et 2024, principalement du fait de la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales selon l'Insee. D'autres mesures de l'Insee, fondées sur d'autres sources, donnent des niveaux plus élevés (28 % pour les locataires du secteur libre en 2022, 45 % pour ceux du quart le plus modeste).
Le nombre d'annonces Airbnb provient d'un recensement automatique des annonces (Inside Airbnb, repris par la Ville de Paris et l'APUR). Il surestime le nombre de logements retirés du marché locatif.
Les indices de l'OCDE sont des indices de prix réels (déflatés par les prix à la consommation) et non des niveaux : ils comparent des évolutions, pas des prix entre pays. Les valeurs proviennent de la base « Analytical house prices indicators » et peuvent être révisées.
Les évaluations étrangères ne sont pas toutes causales. Auckland et Berlin reposent sur des méthodes contrefactuelles publiées ; Minneapolis et Austin sur des comparaisons descriptives, alors que d'autres facteurs (taux, migrations, boom de l'investissement) ont joué.
Les projections de ménages de l'Insee datent de 2024 et s'appuient sur des hypothèses de fécondité (1,8 enfant par femme) supérieures à celle observée depuis (environ 1,6) : la population et le nombre de ménages pourraient culminer plus tôt.

Sources

Prix et revenus: J. Friggit (IGEDD), séries prix des logements / revenu par ménage et présentations au Sénat (2024), à l'EPF Île-de-France (2024) et au CESER Île-de-France (2025) ; prolongement Eco3min 2021-2025 ; Insee, indices Notaires-Insee des prix des logements anciens (T4 2025).
Prix à Paris: Notaires du Grand Paris, historique des prix des appartements anciens par département, 1991-2025 ; Notaires de France, conférences de presse de décembre 2024 et décembre 2025.
Salaires: Insee Première n° 1403, 1669, 1863, 1898, 1938, 1971, 2020 et 2079 (salaires dans le secteur privé) ; Insee, TEF 2013.
Crédit: Observatoire Crédit Logement / CSA, « Solvabilité des ménages », T4 2025 ; ACPR, « Le financement de l'habitat en 2025 », Analyses et synthèses n° 183 (juillet 2026).
Loyers et taux d'effort: OLAP, rapports et communiqués 2011-2024 ; APUR, effets de l'encadrement des loyers (2023 et juin 2025) ; ANIL / Observatoires locaux des loyers (février 2026) ; Insee, indice de référence des loyers ; Insee Première n° 2128 (septembre 2026) ; Insee, France portrait social 2024 et 2025 ; SDES, compte du logement 2024.
Propriété: Insee, Les conditions de logement en France (2017) ; Insee Références, Revenus et patrimoine des ménages (2024) ; C. Bonnet, B. Garbinti, S. Grobon, Économie et Statistique n° 500-502 (2018).
Ménages et population: Insee, recensements 1968-2022 ; Insee Focus n° 317 (janvier 2024), projections de ménages ; Insee Première n° 1881 (2021), projections de population ; Insee, taille des ménages 1968-2023.
Parc de logements: Insee Focus n° 332 et 359 (parc au 1er janvier 2024 et 2025) ; Insee, dossier complet Paris (RP 2023) ; Ville de Paris (décembre 2024) ; Insee Première n° 2064 (sous-occupation, 2025) ; DG Trésor, Trésor-Éco n° 347 (juillet 2024).
Meublés touristiques: Ville de Paris, « Location meublée touristique : 3 chiffres » (mars 2025) ; APUR, meublés de tourisme dans le Grand Paris (janvier 2026) ; García-López et al., Journal of Urban Economics (2020) ; Ayouba et al., International Regional Science Review (2020) ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024.
Construction: SDES, Sitadel, logements commencés et autorisés (séries Insee 2000-2025 et résultats à fin septembre 2026) ; Conseil national de l'habitat, groupe de travail sur les besoins en logement (2023) ; Insee Conjoncture Île-de-France n° 54 ; Cerema, artificialisation 2023 ; Insee, indice du coût de la construction.
International: OCDE, Analytical house prices indicators ; Eurostat, « Housing in Europe » 2025, ilc_lvho02, tespm140 et ilc_lvho07a ; Ville de Vienne (2025) ; R. Greenaway-McGrevy, Université d'Auckland (2023) ; Pew Charitable Trusts (Minneapolis 2024, Austin 2026) ; ifo et DIW (Berlin) ; Ville de Vancouver, Empty Homes Tax 2025 ; NYC Office of Special Enforcement ; Singapore Department of Statistics ; ministère des Finances du Canada ; Gouvernement métropolitain de Tokyo.
Mal-logement: Fondation pour le logement des défavorisés, rapport 2026.

Dossier construit avec l'IA à partir de données publiques, octobre 2026. Une analyse de la série IA & données de lhoste.org. Voir aussi Revenus des Français, Démographie et France budget.